跌宕起伏，困境求生。

　　纵观2022年的中国房地产行业，多种多样的需求端宽松政策未能给销售带来明显起色，市场远超预期的深度调整让房企在流动性承压之下艰难喘息。

　　保交楼、保民生成为监管施政重心，熬过寒冬、“活到明天”成为行业共同心声。

　　寒冬破晓。

　　年尾金融支持房地产16条措施的横空出世，释放出政策预期发生重大转变的明确信号；时隔多年上市房企借壳重组、再融资的再次开闸，让行业看见曙光。

　　更重要的是中央经济工作会议已为2023年定调：支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　平芜尽处是春山。

　　“国家的发展、经济的稳定、人民的就业需要房地产业的稳定发展。我们曾兴高采烈地在前进道路上奔跑，也曾在隧道中摸索着期待曙光。大家要相信地产有稳定发展的未来，做好正确的事，我们一定会拥有更美好的明天。”碧桂园董事局主席杨国强说。

　　艰难寻底

　　“难！异常艰难！原本去年四季度时，从中央到地方政策暖风频吹，业界也对2022年的市场表现颇多期许，但实际上2022年房地产市场依然低迷。”一家中小房企总裁告诉记者，尽管公司已在千方百计促销售抓回款，但销售业绩较去年同期还是大幅下滑。“当前首要任务是生存，然后才是谋发展，还有很多保交楼、还贷款包括给员工发工资等任务和刚性支出。”

　　忧虑从中小房企弥漫至全行业。

　　万科总裁祝九胜在今年6月召开的股东大会上表示，早在今年初就已对市场下行有预估，但并没有预估到这么严重。

　　全国层面，12月15日，国家统计局发布的数据显示，今年1月至11月，全国商品房销售面积约12.13亿平方米，同比下降23.3%。

　　据克而瑞研究中心统计，2022年，仅有十余家上市房企公开披露了年度销售目标，较往年40家左右的水平锐减。2022年上市房企年度销售目标增长率仅2%，为近五年最低。

　　楼市深度调整，土拍亦难独善其身。

　　克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，今年的集中供地主要呈现四大特点：一是成交规模逐批次递减，供地计划的完成率偏低；二是土拍政策一路宽松，但总体效果不佳；三是央企国企、地方城投平台拿地踊跃，民企投资几乎暂停；四是城市分化进一步加剧，在已完成今年第三批次集中供地的城市中，溢价率超5%的仅有宁波、合肥、北京、杭州等城市。

　　曙光已现

　　在一片沉寂中，2022年末的政策暖意令行业振奋——尤其是金融支持房地产16条措施、证监会对股权融资优化调整五项措施的相继推出，令房地产业从业者兴奋不已，也让行业看到了曙光。

　　“事实上，今年监管层支持行业发展的态度非常明确，政策暖风一直在吹，按轻重缓急从各个层面渐次落地，政策推出本来有自身的周期和逻辑，并不是到了年尾才突然转暖。”一位接近监管层的人士对记者说。

　　回溯今年地产政策“简史”：年初以来，全国多地陆续优化调整房地产政策，包括放松限购、降低首付比例和房贷利率、发放购房补贴、减少限售年限、降低交易税费等以促进居民购房需求回升。

　　7月，“保交楼”首次写入中央政治局会议文件，各地由一城一策激发购房需求转向保交楼纾困。

　　易居研究院副院长杨红旭表示，今年前三季度房地产政策主要是以促需求、保交楼为主，到第四季度，支持房企融资的政策力度快速增加。“这是一个很重大的变化，房企再融资的开闸，其核心是通过有边界的松绑，激活房地产板块，稳定金融市场，稳定房地产上下游产业链。”

　　11月8日，银行间市场交易商协会宣布，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业发债融资。23日，央行、银保监会下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。28日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施(下称“新五条”)。

　　“新五条”之效立竿见影。

　　12月1日晚间，陆家嘴公告，控股股东陆家嘴集团正在筹划涉及公司的重大资产重组事宜。陆家嘴由此成为“新五条”后首家宣布启动重大资产重组的上市房企。

　　12月5日晚间，福星股份发布定增预案，拟定增募资不超过13.4亿元。当日，华发股份、嘉凯城亦披露定增方案。这意味着，“新五条”发布后，首批定增方案正式出炉。

　　“政策面向好的力度、广度都全面超出了我们的预期。”在万科董事会主席郁亮看来，政策不止“三支箭”，或许还有“第四支箭”，即内保外贷解决美元债问题。

　　重“新”出发

　　曙光之后，是走回老路，还是重“新”出发？

　　过往十数年，中国房地产因其“刚需优质”资产属性，为购买者带来了明显的财富效应，从而驱动了源源不断的新买房需求，催生了一个庞大市场的长期繁荣，也引发了泡沫风险，对经济增长的负面效应日渐凸显。

　　政策之意从来是清晰而一贯的：毫不动摇地引导地产行业从资产属性主导向“房住不炒”主导转换；过程中面临销售下行、房价下跌的“阵痛”，要多策并施确保平稳发展。

　　12月14日，国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022—2035年)》，提出要促进居住消费健康发展，推进以人为核心的新型城镇化。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示，房地产是国民经济的支柱产业。12月15日至16日举行的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展。

　　在易居企业集团CEO丁祖昱看来，上述表述互相印证，互为补充，重点在于既要稳信心又要防风险。但核心是，要推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

　　“这比去年提出‘探索新发展模式’的要求更进一步，意味着今年新发展模式已基本确立，一方面是既有市场又有保障的住房体系的建立，未来保租房、长租房等相关政策有望发力；另一方面是与‘高负债、高杠杆、高周转’的旧发展模式的告别。”丁祖昱说。