美国房地产危机遭遇二次探底，房价衰退程度超过大萧条时期。经济学家称美国经济复苏前景尚不明确。

 

　　综合媒体6月15日报道，始于2006年的美国房地产危机遭遇二次探底，其严重程度已超大萧条时期。

 

　　标准普尔公布的最新房价数据显示，美国房价今年第一季度再次跌至金融危机以来的最低水平，从全国范围来看，房屋价格已经回到2002年中的水平，也就是9年来的最低点。

 

　　美国全国房价指数继去年第四季度下跌3.6％后，今年第一季度再度环比下滑4.2%。目前美国房价下跌的速度比大萧条时期还要快，房价与2006年、2007年峰值时相比下挫近33%。这种衰退程度几十年来前所未见，甚至比20世纪20年代开始的大萧条时期更为严重。美国大萧条时期跌幅为31%

 

　　美联储二次量化宽松政策即将结束，虽然美联储主席伯南克近日表示，美国经济下半年复苏将提速，但近期美国经济面临诸多挥之不去的阴影。

 

　　越来越多的数据显示，美国经济复苏势头在今年上半年减弱。美国劳工部６月３日发布的最新数据，５月份美国失业率回升至９．１％，新增就业岗位仅为前3个月平均值的约1/3。经济学界甚至再度出现疑问：“美国的复苏是真正的复苏吗？”

 

　　房地产市场分析人士称，第一季度美国房价的大幅下挫再一次证明了此次房地产危机要比大萧条时期的危机更为严重、更为糟糕。

 

　　2011年第一季度，美国房屋价格下跌1.9%，房地产市场分析人士认为房价下跌尚未见底，2011年预期还要继续下跌3%，全年预计下跌5%。但值得欣慰的是，最新月度数据显示房价下跌速度有所放缓。

 

　　虽然美国抵押贷款利率降至较低水平，利率已经连续超过8周下跌，然而房价依然萎靡，房屋销售依旧疲软。

 

　　房地美(Freddie Mac) 5月26日发布数据显示，30年期抵押贷款平均利率从4.61%降至4.60%，仅高于2010年10月的历史最低点。15年期抵押贷款的平均利率从3.80%下降至3.78%，这是2010年11月以来的最低水平。

 

　　美国目前房价持续下跌主要有两个原因：一是房屋存量太大，二是需求疲弱。

 

　　首先在供给方面，房屋存量大幅超出了正常水平，预计这些房屋全部出清至少需要9个月，远远高于5个月存量的正常水平。其次在需求方面，经济复苏力度不足，一季度国内生产总值增速仅为1.8％，失业率仍在9％的水平上下徘徊，这抑制了消费者对住房的需求。两者相互作用，形成一个难以解围的“怪圈”。

 

　　由于房价大幅缩水，美国目前有25%的居民处于负资产状态，另有25%的人没有能力购买新的房产，潜在购房群体规模大幅缩减，而有能力的购房者则倾向于持币待购。值得注意的是，尽管目前新房与旧房价格都在下降，但二者之间仍有近30%的价差，这给开发商带来巨大压力，迫使其不得不继续下调新房价格以争取更多消费者，从而陷入持续降价的怪圈。

 

　　止赎房屋平均售价是房屋价格的20%，这严重压低了房屋市场价格。由于预期止赎率仍将上升，且抵押贷款利率也可能继续探低，不少潜在的买家仍保持观望。

 

　　对抵押贷款市场来说，未来需求能否有效增加，将取决于止赎率的变化。如果丧失赎回权的情况持续增加，房地产市场承压下行的状况仍将继续存在。

 

　　房地产业是美国经济重要支柱，也是本轮金融危机和经济衰退的主要源头。在许多经济学家看来，只有房地产业真正复苏才意味着新一轮繁荣的开始。而目前这种情况远未出现，甚至更加糟糕，美国经济复苏阴云密布。