专访经济学人信息部中国区首席计量经济学家刘倩博士

未来10年，中国的楼市是一种什么场景？尽管预测未来是种很大的冒险，但还是有不少人士愿意去尝试。

　　根据经济学人信息部(EIU)最新的中国城市经济与人口收入模型分析，未来10年，中国房地产市场仍将存在强劲的潜在需求。该分析称，尽管中国的房地产业在短期内可能面临调整，但是由收入和城市人口增长所推动，消费者对更大、更好住房的潜在需求，使得市场的调整将非常短暂。

　　该模型的主要设计者、经济学人信息部中国区首席计量经济学家刘倩博士认为，就中长期而言中国并未出现严重的房地产泡沫，不过在中国政府调控力度不断加大的背景下，房地产市场将会出现短期的温和调整，但出现全国性的房价大幅调整的可能性较低，这种可能性不会高于15%。

　　对于国外热钱是否会对中国房地产市场带来冲击的问题，刘倩则认为没有必要太过担心，因为外资在中国房地产市场占的份额较低，连十分之一都不到。

　　一些二线城市可能存在泡沫

　　第一财经日报：对于当前中国的房价，尤其是一线城市，是否有泡沫，你们的判断是什么？

　　刘倩：尽管一些重点城市房价急速飙升，但中国房地产市场尚不存在即将破裂的泡沫。城市化进程的持续推进和居民收入的稳定增长，将推动房地产市场的强烈需求。

　　对于北京、上海这样的一线城市，房价高低不能仅仅用当地居民收入来算，应该站在更大的范围来看。如果和纽约、巴黎这样的国际化都市相比，北京、上海还没有到那样的水平。

　　另外，我们也要看到，中国的房地产也有区域性差异，比如在一些二线城市，他们每年新增的房源供应比实际需求多出50%以上，这种供大于求的现象值得关注，这些城市可能存在泡沫。2010年中国全国新开工的住宅面积超过卖出的住宅面积39%。辽宁、安徽和内蒙古的开工与卖出数量差别最大，令人担忧。

　　日报：在未来的某一个时点，中国的城市化进程应该会放慢速度，住房需求也许会下降，你们预测这个节点大约会出现在什么时候？

　　刘倩：按照我们的预测，中国的城市人口占比2012年会超过50%，接下来的几十年都会有源源不断的农民进城。中国的城市人口数量将一直增长到2039年。城镇化将继续是房地产市场的一个重要支撑，因此，中国房地产市场将持续强劲增长，而不是在未来10年内崩溃或者停止增长，尽管这种趋势理应稳步放缓。

　　2011年至2020年期间，预期中国城市人口将增加26.1%，新增人口超过1.6亿，同时城市人均可支配收入将增加2.6倍。到2020年，城市人均居住面积将从2008年的30平方米提高到41平方米，接近现在欧洲的人均居住面积。

　　因此，在调控政策影响下，房地产市场在接下来一两年的短期休整之后，仍将继续繁荣下去，中国楼市应该还有十年或更长的繁荣期。

　　调控应更注重“调”

　　日报：作为楼市调控政策的一部分，房产税已经在部分城市开始试点，但目前来看，在上海和重庆的试点距离社会期望还有一段距离，怎么看房产税对楼市的短期和长期影响？

　　刘倩：中国当前还没有一项在全国范围实施的有重要意义的房产税，而多数其他国家都已强制实施。这在很大程度上增加了中国房地产资产的吸引力，但由于保有环节税负较低，也在客观上导致中国的人均住房面积偏大。

　　中国今年开始在上海和重庆进行房产税试点，但由于目前试点规模极小，其影响力还非常有限。从一些公开信息来看，上海和重庆的试点过程中主要存在两个问题：一是征收税率较低，二是征收的执行力度也不是很强。

　　从长期来看，中国应该大范围推广房产税，但目前还不是最佳的时机。房地产作为中国经济的一个支柱产业，政府不会马上就对这个行业有一个很大的政策变化，中央应该会先在几个城市进行试点后，慢慢地推广到全国，再确定相应的税率水平。这个过程起码还要三五年。

　　日报：中国不少城市今年开始执行住房限购政策，这让市场成交下降非常明显，不过，这种做法也引来不少争议，你觉得未来一两年，或者在什么情况下，地方政府会考虑调整这种政策？

　　刘倩：不少城市的限购政策跟户籍挂钩，实际上是不太公平的做法，政府要做的应该是偏重“调”而非偏重“控”，在限购政策下，一些刚性需求并不是消失，而只是短期被延后。一旦限购政策取消后，过去被遏制的需求和新的需求加在一起，楼市可能会出现一波小的高潮。

　　政府应该提供一个合理的市场运行机制，让市场自己去发展，然后在此基础上进行一些微调。

　　日报：对于中国未来的房地产调控取向，你有什么建议？

　　刘倩：首先，政府应该让市场发挥更大的作用，而不是都由政府自己来做。市场本身就会有行情波动，政府可以去进行调整，而不要一味地去控制。

　　其次，政府在福利房、经济适用房、廉租房这部分，进行大量投资的方向是对的，也是应该持续下去的，政府必须考虑到低收入人群的住房需求，要对这部分群体进行必要的保障。

　　所以，中国的房地产政策应该是两条腿走路：一方面让市场发挥作用，不要有太多的控制；另一方面，要合适地增加对低收入人群的住房保障。

　　人均居住面积超过国际标准

　　日报：自从上世纪90年代进行房改之后，中国的房地产市场变化还是很大的，尽管这个市场目前社会上有很大的争议，如果从积极的角度，怎么看待中国楼市这十多年来的变化？

　　刘倩：按照目前的建设速度，中国只需两周的时间就可以建成一座和罗马同等规模的城市。截至2010年的10年间，中国建成的住房数量几乎相当于目前西班牙或英国住房总量的两倍，或者是日本现有住房的总量。以人均计算，这一时期内中国城市居民的人均居住面积几乎翻了一番。依据收入水平，中国的人均居住面积已经超过了国际标准。

　　日报：房地产业一直被外界称为中国经济的一个支柱产业，它对其他行业的影响有多大？

　　刘倩：中国房地产业的繁荣将为家具、汽车及建材等行业的投资者带来机遇。它将带来巨大的累积价值——按照中国固定资产投资额估算，我们预计到2020年为止的10年中，中国房地产领域的总投资金额将达到75万亿元人民币。以当前汇率计算，这相当于11.5万亿美元，几乎是英国当前年度国民生产总值的5倍。

　　从现在起到2020年的10年中，如果房地产业继续保持强劲增长，这将直接或间接导致钢铁需求量增长近40%，能源需求也将出现类似的增长，从而加大全球市场上铁矿石和石油的供应压力。