美国商务部和美国抵押贷款银行协会19日公布的两份房地产市场数据都不尽如人意，意味着美国房地产市场已进行近四年的调整尚未见底。那么美国房市究竟何时才能回到复苏轨道？专家认为，受信贷困难、需求受到抑制、止赎量高企等因素的阻碍，美国房市年内仍难见实质性复苏。

　　美国房市颓势依旧

　　自2006年年初房地产泡沫破裂后，美国房地产市场演变成为本轮金融危机的导火索。此后，美国房地产市场一直在进行剧烈调整，但收效甚微。新年伊始，在美国经济开局良好的背景下，来自房地产市场的数据仍是利空交织。

　　美国商务部19日公布的报告显示，2010年12月美国新房开工量经季节调整按年率计算为52.9万套，环比下降4.3%，同比更下降8.2%。美国抵押贷款银行协会同一天公布，截至1月14日的一周里，美国购房抵押贷款申请指数比前一周下降1.9%，30年期固定利率抵押贷款平均利率也从前一周的4.78%降至4.77%，为连续第三周下降。

　　美国全国住宅建筑商协会公布的最新数据显示，今年1月美国建筑商信心指数连续第三个月位于16的较低水平，远低于判断住房市场景气与否的50这一门槛线。

　　从联邦机构到行业协会，从新房开工量到住宅建筑商信心，从抵押贷款申请到抵押贷款利率，各项指标均体现出一个基本基调，就是美国房地产市场仍深处低迷之中。从某种程度上讲，在其他诸多经济领域均出现喜人改善迹象的情况下，房地产市场已成为美国经济的阴霾。

　　美国商务部长骆家辉19日发表声明说：“(去年12月)新房开工数据表明房地产市场依然脆弱。”美国全国住宅建筑商协会首席经济学家戴维·克罗表示，2010年建筑商信心指数水平低于预期，今年1月这一数据继续保持低水平，意味着“住房市场仍是经济微弱复苏的旁观者”。

　　三大因素阻碍复苏

　　受美国政府一系列救助政策的刺激，美国房地产市场去年春季出现了短暂的“小阳春”。然而，随着政府首次购房税收优惠政策于去年4月30日到期，美国房市的“春天”未能延续，再次陷入颓势。一些专家认为，阻碍美国房地产市场回暖的因素主要有三个。

　　第一，房地产市场信贷依然紧张。在本轮金融危机爆发之前，美国房地产市场信贷活动达到高峰，同时也助长了房市的泡沫。危机发生后，美国房地产市场的信贷活动迅速进入冰冻期。尽管美国经济已复苏一年有余，但与房地产相关的信贷标准仍非常严格，无论是消费者信贷还是建筑商融资仍然困难。

　　美国全国住宅建筑商协会主席鲍勃·尼尔森说：“在假日季过去之后，建筑商们在继续寻找经济复苏、住房需求以及建筑信贷情况改善的迹象。尽管专家预计2011年住房需求会增加，但住房建设融资困难等问题限制了建筑商们的准备能力。”

　　第二，住房需求受到抑制。过去一年，美国失业率一直徘徊在9.5%左右的高位，极大抑制了美国人的消费需求。尽管近几个月来，美国消费动力开始恢复，但住房需求的改善并不明显。另外，一些美国家庭在经济困难时期选择合住在一起，也是抑制房屋需求的一个因素。

　　第三，房屋止赎数量高企。美国著名房地产监测公司——房地产跟踪公司日前公布的数据显示，去年全年美国止赎房产数量达到290万套，创下历史新高。而去年第四季度，美国甚至一度发生了止赎危机。房屋止赎数量飙升不仅会压低房价，还会极大打击潜在消费者的信心。

　　年内难见实质复苏

　　进入2011年以来，美国多个经济领域均显现出向好迹象，美国各界也纷纷认为今年美国经济将持续复苏。然而，经济学家普遍认为，美国房市的调整尚未结束，今年难以出现实质性复苏。

　　有分析人士指出，去年年底很多银行暂停了止赎程序，今年其可能会重启。一旦止赎数量继续上升，大量待售房屋投放市场，房价将不可避免地被拖累下行。而经济学家普遍预计，美国房屋止赎数量出现下降趋势至少需要数年时间。

　　随着就业岗位增加和经济持续复苏，个人消费开支也会回升，这将在一定程度上提升房地产市场的需求。不过，美联储主席伯南克日前强调，当前的经济增速无法显著降低失业率。美国银行家协会也认为今年美国失业率只能小幅降至9%。可以预见，微弱改善的就业情况对房市需求的支撑作用将非常有限。

　　富国银行证券公司经济学家马克·尼特纳说：“我们从建筑商那里得到的反馈是，他们对房地产市场在2011年复苏不是很抱希望。今年上半年，美国房地产市场仍将是一潭死水。”

　　美国全国住宅建筑商协会的最新数据显示，今年1月衡量住房建筑商对当前销售情况的指数以及衡量未来6个月销售预期的指数分别仅为16和25的较低水平。这意味着多数建筑商看淡未来市场前景。