房价下跌尚不至于引发美国经济重新陷入衰退，但足以使人们看淡2011年的增长前景

　　过去数月，美国各式的公开辩论中充斥着选举和财政赤字。然而，更重要的问题，可能还是美国住房市场价格再次快速下跌。

　　2007年，美国房产泡沫破灭，诱发经济衰退。2007年初，房价开始小幅下跌。截至当年底，房价每月跌幅超过1%。 2008年，跌速进一步加快，甚至在雷曼破产之前，就已达到每月2%。

　　进入2009年，房价继续一路狂跌，直至政府采取一系列措施，其中最重要的措施为向首次购房者提供8000美元的抵税优惠，市场才有所起色。至2009年夏，房价下跌止步，房价的小幅上扬一直持续到当年秋季。

　　2010年上半年，房价似乎已经稳定下来。抵税法案原定2009年11月到期，后又延长至2010年5月，并且进一步扩大至部分有房者。

　　分析家未能意识到抵税对维持房产市场的重要性。一旦税收优惠政策停止，房产销售下跌逾三成。这本没什么奇怪的。

　　没有多少人真的因为8000美元的抵税政策买房，特别对那些根本没有买房意愿的人而言。然而，8000美元的抵税优惠的确说服了不少人提前消费，而他们原本打算在2010年下半年，甚至2011年购房。

　　看起来好像的确是这么回事儿。现在抵税法案到期，需求弱得不能再弱。然而住房市场的供应依然正常，因为总有人出于工作和家庭的原因需要搬家。此外，市场积压仍较严重，因为总有人无法还贷，不得不止赎或者进行降价销售。

　　市场需求疲软并没有立即导致市场暴跌。但最新数据明显表明，房价正在下跌，跌速可能更快。

　　凯斯-席勒20大城市综合房价指数(Case-Schiller 20-City Index)被广泛认为是衡量房价的最佳标准。该指数表明，美国房价9月下跌0.7%。更引人注目的是，市场最底端三分之一的房产价格急剧下降。部分城市该部分市场的房价单月跌幅超过7%。

　　这也没什么奇怪的，因为市场底部的房产最容易受到抵税政策影响。这是由于抵税优惠占这部分房产购买价格的较大部分，而且大多数首次购房者一般都会选择市场最底端的房产。

　　然而，低端房价的下跌，也可能很快会波及价格更高的房产。低端房产的卖家同样也是市场中高端房产的买家。如果他们卖房的收入不高，他们也不会在买房上花大价钱。因此，价格更高的房产的价格很快出现迅速下跌。

　　部分证据表明，这种情况可能已经发生。美国商务部10月新房销售形势表明当月房价中值下降了13.9%。尽管这些数据也经常反复，但房价以如此程度下跌的状况不容忽视。新的房产数据也很有用，因为他们是根据已签订合同为基础统计的。其他房产数据依赖于已完成的销售情况，而这通常发生在签订合同两个月之后。

　　这些报告的意义在于，美国房价再次下跌，很可能跌速很快。即使如凯斯-席勒房价指数所示，房价每月下跌0.7%，也意味着一年内美国房产资产亏损超过1万亿美元。如果跌幅再次攀升至每月2%，那意味着在短短一年内，美国房产资产亏损近4万亿美元。

　　不论在哪种情况下，房产资产亏损都可能会进一步削弱消费，放慢本已疲软的经济复苏。这也将导致金融系统出现更多问题，因为这会使得购房者拥有的物业价值低于所需支付的抵押贷款，进而造成那些已经出现类似房产价格“水下”现象的住房者更加绝望。这意味着会出现更多的止赎行为，银行和其他投资者还会遭受更多损失。

　　虽然房价下跌的影响可能不足以引发美国经济重新陷入衰退，但足以使人们看淡2011年的经济增长前景。

　　作者迪恩-贝克(Dean Baker)为华盛顿经济和政策研究中心(CEPR)联席主任